天津律師_涉外律師

天津律師認為，本案關注點：如果合作開發房地產合同雙方約定由合作開發合同中的一方來進行施工，并且施工方已經取得了工程價款，其建設工程施工的行為應當認定為其以實際行為變更了原來雙方當事人簽訂的合作開發合同。

甲公司訴乙公司房地產合作開發合同糾紛案

一、案情簡介

甲公司與乙公司簽訂《合作開發房地產合同書》，該合同書約定，雙方共同開發某商品房項目，甲公司負責取得涉案項目的施工許可，負責前期辦理基建手續和上繳規定的各種收費的全部資金；乙公司負責涉案土建工程的全部資金；雙方均等承擔合作項目的風險和利益。雙方設立共管賬戶，該賬戶由雙方共同監管使用，籌集的項目資金、項目房屋收入均進入該賬戶，工程款及項目開發費用也通過該賬戶支付。合同簽訂后雙方成立了項目組，設立了共管賬戶。甲公司投入了600萬元。后甲公司與乙公司簽訂一份建設工程施工合同，該合同約定，涉案項目由乙公司作為施工人進行施工，并約定工程價款500萬元。涉案工程完工后，甲公司并未支付乙公司工程款，乙公司通過訴訟取得了涉案工程款500萬元。涉案項目已經建成，并已經對外銷售?，F甲公司訴至法院，其起訴稱，雙方之間由于乙公司負責施工，并且取得了全部工程價款，實際雙方之間已經不存在合作開發關系。故甲公司請求確認：（1）甲公司與乙公司之間的房地產合作開發關系因解除而不再存在；（2）本案訴訟費由乙公司承擔。

乙公司答辯稱，甲公司所稱雙方房地產合作開發合同解除并沒有事實和法律依據。首先，雙方簽訂的房地產合作開發合同成立，合同生效后，其按合同約定履行了投資義務，成立項目組，共同設立了合作項目專用賬戶，共同參與了經營和銷售，共同進行了部分財產的分配。乙公司參與了涉案項目的共同管理。其次，雙方從未協商解除房地產合作開發合同事宜，雙方在履行過程中也未出現法定解除之情形，甲公司更未依照合同法的規定通知乙公司解除該合同，應駁回甲公司的訴訟請求。

房地產開發經營合同糾紛案例

二、法院裁判情況

一審法院認為：雙方設立了合作開發房地產和建設工程承包兩個合同關系。

，本案雙方當事人簽訂了合作開發房地產合同，合同訂立后，雙方當事人均按合同履行義務，設立了武漢藍空公寓項目部和項目賬戶，該賬戶由雙方共同監管使用，籌集的項目資金，項目房屋收入均進入該賬戶，工程款及項目開發費用也通過該賬戶支付。在雙方簽訂建設工程施工合同后還在履行合作開發房地產合同，因此，雙方簽訂的兩份合同互為補充，均得到履行。

第二，從合作開發房地產合同約定“雙方共同投資，甲公司負責辦理建房手續，乙公司負責開發項目的建設施工”的內容看，乙公司開發項目的施工，既是履行建設工程施工合同的行為，同時也是履行合作開發房地產合同的行為，雙方間兩個合同關系可以同時存在。乙公司稱乙公司不愿進行合作開發房地產，要求作為施工方只對協議所涉及的工程進行承包施工沒有直接證據證實，故認定雙方協商解除了合作開發房地產合同沒有依據。

第三，即使存在乙公司沒有共同投資的事實，也只是履行合作開發房地產合同中的違約行為，違約行為可以使守約方形成合同解除權，但并不能導致合同自動解除。本案不存在合同解除的事實，同時本案也不存在其他合同權利義務關系中止的情形，因此雙方當事人之間的合作開發房地產合同關系仍然存在。綜上，甲公司請求確認其與乙公司之間的房地產合作開發關系因解除而不再存在的請求無事實和法律依據。據此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十二條、第九十三條、第九十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》百二十八條的規定，判決駁回甲公司的訴訟請求。

甲公司不服，提起上訴稱：（1）一審判決認定甲公司與乙公司的合作開發房地產法律關系仍然存在缺乏依據，甲公司除了與乙公司簽訂《合作開發房地產合同書》外，還簽訂了一份《建筑工程施工合同》，在另案中乙公司以工程承包人的名義向甲公司主張了其全部施工款，說明甲公司已自行選擇履行《建筑工程施工合同》，而放棄了《合作開發房產合同書》項下的權利和義務，該合同并未實際履行。（2）一審判決在認定甲公司墊資行為的同時又認定其已完成了合作開發房地產合同項下的投資義務，相互矛盾，墊資行為和投資行為屬于兩種不同的法律關系。

乙公司答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

二審法院形成兩種不同意見：

種意見認為：雙方簽訂的《合作開發房地產合同書》不違反法律行政法規的規定，是當事人真實意思表示，應為有效。根據《中華人民共和國合同法》第九十三條“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”，第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形”，第九十六條“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定”，解除合同時，基于誠實信用原則，合同雙方當事人都應當知悉合同解除的事實，以便于及時進行結算和清理，避免和減少損失，因此，主張解除合同的一方當事人應當通知對方。本案中，甲公司無任何證據證明其通知過乙公司解除雙方簽訂的合作建房合同。因此，甲公司的上訴請求缺乏依據，應予維持。

第二種意見認為：本案中雙方當事人已經發生實質性的變更，雙方當事人簽訂建設工程施工合同后，合作開發房地產合同在先，后合同已經取代了先合同。乙公司施工并取得全部工程價款的行為，即表明其選擇履行建設工程合同，而放棄了履行合作開發房地產合同。因此，二審應改判支持甲的訴訟請求。

相關文章：

1、合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效

2、合作開發開發房地產的出資方能否提起執行異議之訴

3、民法典中關于房地產和物業的行業變化

房地產開發糾紛相關的案例：

1、建設用地使用權合同糾紛案例

2、建設工程合同糾紛案

3、建設工程施工合同糾紛案